海南為何要收緊樓市調(diào)控，對樓市和購房者會產(chǎn)生哪些影響？

　　海南逆勢收緊樓市調(diào)控，為何？

　　7日晚，海南省發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡稱《通知》)明確，對新出讓土地建設(shè)的商品住房實行現(xiàn)房銷售制度。

　　海南省住建廳廳長霍巨燃表示，目前，因商品住房實行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。“為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。”

　　按照國家《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應(yīng)通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，相比蘇州松綁現(xiàn)房銷售的政策，海南的政策更多地是為了約束炒地等行為，通過現(xiàn)房銷售防范爛尾樓的出現(xiàn)。對于開發(fā)商來說，資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性。

　　值得注意的是，除實行現(xiàn)房銷售制度外，《通知》還提出發(fā)展安居型商品住房；對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女)，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。

　　“政策總體上以偏緊為導(dǎo)向，進一步體現(xiàn)了當(dāng)前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。”嚴躍進說。

　　對樓市、購房者有何影響？

　　據(jù)了解，安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售。安居房限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉(zhuǎn)讓條件，采取政府主導(dǎo)、市場化運作方式建設(shè)，是具有政策保障性質(zhì)的商品住房。

　　海南省住建廳稱，發(fā)展安居型商品住房，是為滿足本地居民家庭和引進人才住房需求。

　　嚴躍進認為，相關(guān)規(guī)定和當(dāng)前海南自貿(mào)區(qū)和自由港的建設(shè)有很大的關(guān)系。安居房制度體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，對今年各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

　　“海南本地戶籍購第三套房的比例非常低，這一新的規(guī)定對樓市影響不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，疫情下海南調(diào)控的措施雖然力度有限，但畢竟是升級調(diào)控。

　　“總結(jié)一句話，就是要想買房，先落戶。”同策集團首席分析師張宏偉對海南此舉的整體點評為，通過戶籍政策、現(xiàn)售政策、限購政策，海南的政策導(dǎo)向是想盡可能的讓在海南買房的人首先落戶，這一定程度能抑制純投資的客戶。

　　其他城市會跟進取消商品房預(yù)售嗎？

　　“目前其他城市加碼的可能性不算高。”張宏偉表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)處于一個調(diào)整階段，資金面比較緊張，不可能這么快全部取消預(yù)售制度，其他城市后續(xù)怎樣開展還是一個漫長的過程。

　　“現(xiàn)售可以避免出現(xiàn)貨不對板，但預(yù)售也有利于開發(fā)融資。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，與其他國家相比，我國一些樓盤開發(fā)規(guī)模較大，再加上有開發(fā)期限限制等原因，很難像國外開發(fā)商那樣，拿一塊地慢慢開發(fā)，再銷售現(xiàn)房。

　　目前預(yù)售依然是我國房地產(chǎn)相關(guān)法律和條例中所允許的銷售方式。樓建波說，“不管是現(xiàn)售還是預(yù)售，都得根據(jù)不同地區(qū)的實際情況來判斷，這也符合目前房地產(chǎn)市場調(diào)控‘因城施策’的要求。”(記者 彭婧如)